До нововведений застройщик сам собирал средства с дольщиков – без посредников. Стороны подписывали договор, потом компания на средства соинвесторов строила дом и выдавала квартиры. Или не строила, а банкротилась, и деньги исчезали в неизвестном направлении.
В 2005 году в России появился о закон о долевом строительстве, который установил жесткую форму договора между застройщиком и гражданами и ужесточил надзор за строителями. Но и это не решило проблему – многие компании фактически проигнорировали закон, изобретая разные схемы обхода новых правил. Например, использовали векселя или оформляли так называемое отсроченное владение квартирой.
Случаев, когда к назначенному сроку дома не были введены в эксплуатацию и дольщики оставались ни с чем, было немало. Так, в 2007 году Елена Калугина заключила договор на долевое строительство квартиры в микрорайоне «Пригородный» на окраине Белгорода. Дом обещали сдать через два года. Но этого не произошло.
«Дома, которые предполагались для долевого строительства, имели порядка 60 квартир. Ну, и соответственно 60 семей попадали под удар. Многие были с кредитами, многие продали предыдущее жилье и жили на съемных квартирах. Кто-то предполагал перекантоваться на дачных участках в домиках, не предназначенных для постоянного проживания. Что делать в этой ситуации, было совершенно непонятно. Потому что в законе о долевом строительстве не предполагалось банкротство застройщика, а в законе о банкротстве не предполагалось учитывать интересы дольщиков», – объясняет Елена.
В итоге все разрешилось: несостоявшиеся новоселы собрали инициативную группу, к проблеме подключились областные власти. Для завершения строительства нашли нового инвестора, и дольщики получили свои квартиры. Но, к сожалению, не все ситуации разрешались так благополучно.
С этого года в схему «дольщик – застройщик» добавится еще один участник – банк. Он выступит в качестве посредника и будет контролировать процесс строительства. Вот каким образом.
Компания выбирает банк, с которым будет работать. Средства дольщиков в этом банке кладутся на счета эскроу (от англ. escrow – «условный») и замораживаются до окончания строительства. Банк открывает застройщику кредитную линию, и на этот заем компания и строит дом. Причем, расчетный счет, с которого деньги тратятся на возведение дома, тоже открыт в этом банке. И финансовая организация обязана контролировать, куда уходят средства. Когда жильцы получают ключи от новых квартир, счета эскроу размораживаются. Застройщик получает деньги дольщиков и гасит банковский кредит.
Эта схема гарантирует дольщикам безопасность вложений, потому что, во-первых, банк изначально не станет сотрудничать с сомнительными застройщиками и выдавать им кредит. Во-вторых, в процессе строительства опять же банк надзирает за тем, как тратятся деньги. И в-третьих, сбежать со средствами дольщиков застройщик не может – они заморожены на счетах эскроу. А еще деньги граждан застрахованы на сумму до 10 млн рублей. Даже если у банка отзовут лицензию, дольщики все равно смогут вернуть вложения, если что-то пойдет не так.
Кстати, работать с застройщиками по новой схеме могут не все банки. Список можно найти на сайте Центробанка.
Счета эскроу станут обязательными с июля 2019-го. Но уже с сентября этого года вводится банковское сопровождение и проектное финансирование. Это значит, что под каждый конкретный объект строительства застройщики должны открыть специальный расчетный счет, а банк будет их контролировать.
Пока счета эскроу не пользуются особой популярностью в России. Хотя как вид банковской услуги они существуют с 2014 года. И их можно использовать при расчетах во время любых крупных покупок, например, приобретая на вторичном рынке жилье или машину с рук. Эксперты надеются, что после того, как схема с такими счетами будет обкатана в долевом строительстве, подобные безопасные сделки станут более популярными.
Фото: «Мир Белогорья»
