Сейчас в области строится 133 многоквартирных дома, половина возводится с привлечением средств дольщиков. Их застройку осуществляют 26 компаний. По словам начальника управления жилищного строительства и реализации федеральных программ областного департамента строительства и транспорта Оксаны Козлитиной, в текущем году от покупателей жилья поступило 80 жалоб.
«Нарушаются сроки строительства и передачи объекта дольщикам, – отметила Оксана Козлитина. – Есть нарекания, что не всегда на сайтах застройщиков содержится полная информация, например, проектные декларации или не совсем достоверно указанные сведения».
70 % обращений связаны с покупкой жилья в обход договора участия в долевом строительстве.
«Договор долевого участия должен быть обязательно зарегистрирован в Росреестре. Если этого нет, то отнести этот договор к договору долевого участия невозможно. Это договор в рамках гражданско-правовых отношений. Еще большая ошибка граждан – уплата денег застройщику до момента заключения договора и его регистрации в Росреестре», – считает Оксана Козлитина.
По словам юристов, немало спорных ситуаций возникает и у тех клиентов, которые покупают жилье по договору долевого участия, зарегистрированному по всем правилам. Серьезные проблемы появляются в случае попадания застройщика под процедуру банкротства. Ранее закон позволял компании даже в этой ситуации заключать договоры. В следующем году воспользоваться такой лазейкой застройщикам не удастся.
«Раньше покупателю нужно было самостоятельно выяснить, какова степень финансовой защиты компании, насколько она надежна, посмотреть информацию о наличии долгов у компании, не является ли она банкротом, – пояснила юрист правовой компании «Хартия» Александра Береславцева. – На сегодняшний день застройщиков обязали соответствовать определенным требованиям. Он обязан выкладывать проектную декларацию, аудиторское заключение, аудиторское заключение за прошлый период, фотографии строящегося объекта, проект договора с дольщиками».
По новым требованиям застройщик также обязан выкладывать на сайт фотографии хода строительства. Серьезные изменения вводятся в части страхования прав дольщиков. Оно обязательно и сейчас, но на практике не всегда защищает покупателя.
«В ряде случаев это не обеспечивает права дольщиков, – признается Александра Береславцева. – Сейчас это в обязательном порядке. У застройщика два варианта – заключить договор поручительства либо с банком, либо со страховой компанией. Раньше не было таких строгих условий к банкам и страховым компаниям. Сейчас закон применяет определенные критерии к этим организациям».
Правительством также рассматривается создание компенсационного фонда, который может полностью заменить существующую систему страхования, однако до конца этот вопрос еще не проработан, а застройщики не исключают введения двойной системы страхования.
Основное изменение в законе, которое может повлиять на количественное изменение игроков на рынке, – это требования к уставному капиталу застройщика. Теперь он должен пропорционально соответствовать объемам возводимого жилья. К примеру, если строительная компания планирует возвести 20-30 тыс. кв. м в год, ее уставный капитал должен составлять от 80 до 100 млн рублей. К слову, сейчас даже у некоторых крупных белгородских игроков он составляет 10 тыс. рублей. По словам генерального директора Домостроительной компании Максима Егорова, это самое серьезное изменение для застройщиков.
«Для застройщиков, которые уже действуют внутри 214-ФЗ, особых изменений нет. Да, нужно будет увеличить уставной капитал, для этого изыскать деньги – у акционеров, внутренние резервы. Это сложно. Все остальное, если застройщик работает добросовестно, не вызывает сложностей – это работа юристов», – отметил Максим Егоров.
По мнению эксперта, нововведения ограничивают выход на рынок мелких, изначально мошеннических компаний, но в целом они мало изменят ситуацию на строительном рынке области.
«Я думаю, в Белгородской области сильно ничего не изменится, – рассказал Максим Егоров. – У нас основной объем вводимого жилья – это ИЖС. Компании, которые возводят многоквартирное жилье, – это несколько игроков, которые давно работают в рамках 214-го федерального закона».
Такого же мнения придерживается и представитель контролируюшего органа Оксана Козлитина.
«Усложнится жизнь недобросовестных строительных компаний, – считает эксперт. – У нас злостных нарушителей нет. Конечно, есть недоработки, но это все поправимо и кардинально ни на что не влияет».
Определенные опасения у дольщиков вызывает возможное повышения уровня цен: требования к увеличению уставного капитала и отчислениям в компенсационный фонд увеличат издержки застройщиков. Однако, по мнению Максима Егорова, текущая ситуация на рынке Белгородской области не позволяет поднимать стоимость.
«В любом случае все ложится на конечного покупателя, вопрос только в емкости рынка каждого региона. Если Московский регион может позволить себе повышать цены даже в условиях кризиса, то есть регионы, которые этого сделать не могут. Тогда застройщику нужно либо уменьшать свою маржу, либо искать внутренние способы экономии».
Нововведения коснуться только договоров, заключенных после 1 января 2017 года, однако уже сейчас можно обезопасить себя от неправомерных действий застройщиков, выбрав надежную строительную компанию. Департамент строительства и транспорта Белгородской области составляет рейтинг застройщиков региона по результатам наблюдения за их деятельностью. В реестре можно посмотреть, привлекалась ли компания к административной ответственности, есть ли у нее положительный опыт введения жилья в эксплуатацию и были ли проблемные объекты. Ознакомиться с рейтингом можно на официальном сайте структурного подразделения.
Фото: «Мир Белогорья»
