Называть жилищный кредит ипотекой неправильно. Ипотека – это форма залога, когда банк имеет право продать купленное в долг жилье, чтобы погасить неплатежи. Грамотнее употреблять термин «ипотечный кредит». Но часто в обычной речи его по привычке заменяют ипотекой.
Банк оценивает заемщика по самым разным параметрам. На решение влияет не только уровень дохода, но и кредитная история, семейное положение, возраст, стаж и даже время суток, когда заемщик подает заявку. Такая оценка называется скоринг. Проводя его, банк видит, насколько высока вероятность того, что заемщик перестанет обслуживать кредит. Если риск неплатежей велик, то этот риск заложат в процентную ставку – чтобы компенсировать возможный форс-мажор.
Поэтому вероятность выдачи кредита повышается, если имеется созаемщик, например, студенту помогает покупать квартиру один из родителей. В случае с семейной парой банк приравнивает второго супруга к созаемщикам автоматически. Кстати, без разрешения мужа или жены вы жильем не обзаведетесь.
После одобрения ипотеки надо определиться с первым взносом. Точнее, дальновидный заемщик определяется с размером первого взноса, еще до похода в банк. Рассмотрим ситуацию на примере семьи из двух человек пока без детей. Оба работают, ипотеку берут как созаемщики – так выплачивать будет проще.
Покупают они типичную однушку в Белгороде. Квартиру берут в новостройке – банк снижает процент по кредиту на первичное жилье. Чтобы проще было считать, договоримся, что такая квартира стоит 2 млн рублей. В принципе, сегодня это среднерыночная цена на такое жилье в областном центре.
При определении первоначального взноса важно учитывать требования банка. Как правило, необходимо внести минимум 10-15 % от стоимости квартиры. Есть и верхняя планка, например, в Сбербанке вам не дадут ипотеку, если вы внесете основную сумму, а банку останется добавить меньше 300 тыс. рублей, в Альфа-Банке и ВТБ – 600 тыс. рублей. Но понятно, что с 90%-процентным первым взносом за ипотекой никто не придет. Чаще бывает наоборот: на руках имеется сильно меньшая часть от стоимости квартиры.
В некоторых банках размер первоначального взноса влияет на ставку по ипотеке. Условия везде разные, но в среднем держите в голове, что если у вас есть больше 20 % от цены жилья, то можно снизить процент по будущему кредиту где-то на полпроцента.
Естественно, размер взноса прямо влияет на ежемесячный платеж: чем меньше денег накопили, тем больше придется взять в долг, а значит, и больше отдавать потом в виде ежемесячного платежа.
Процентная ставка зависит от множества факторов. Сильнее всего на ее размер влияет ключевая ставка Центробанка. Собственно, это процент, под который сам банк занимает деньги, которые потом переодалживает вам. Поэтому, если ключевая ставка равна 6 %, ниже этого уровня ставка по кредиту почти никогда не опустится. Кроме того, банк еще должен на чем-то заработать.
Та часть процента по ипотеке, которая превышает ключевую ставку, – это фактически компенсация расходов и заработок банка. Именно на эту величину банк и готов с вами торговаться, выдвигая какие-то условия.
Например, некоторые банки снижают ставку, если вы получаете зарплату на их карту. Или приобретаете квартиру у застройщика, который построил дом, взяв кредит в этом же самом банке. Или застрахуете купленную недвижимость и свое здоровье в компании, которую порекомендует банк.
В одной из крупных российских финорганизаций снижают процент по кредиту, если вы покупаете квартиру большой площади – свыше 100 кв. м, или даже если вы работаете по какой-то профессии, например, учителем или врачом. В совокупности выполнение всех этих условий может опустить ставку по кредиту на 2-3 пункта.
Некоторым категориям граждан государство готово помочь с покупкой жилья, компенсировав банку часть переплаты. Например, нуждающимся в улучшении жилищных условий молодым семьям, процентную ставку снизят на треть. Супруги с ребенком, родившимся после 1 января 2018 года, могут принять участие в госпрограмме «Семейная ипотека»: ставка – 6 %. Желающим переехать в село доступна сельская ипотека – под 3 %. У тех, кто служит в армии, есть своя госпрограмма – военная ипотека.
Все это очень важно. В среднем ипотечный кредит берут на 18 лет. Если взять условную однушку ценой 2 млн рублей с первоначальным взносом 20 %, то 1 % разницы в ставке по кредиту уменьшает переплату на 200 тыс. рублей.
Обычно банк готов предоставить заем на срок от 5 до 30 лет. Чаще всего россияне берут ипотеку на 18 лет.
Кажется, что математика проста: чем меньше срок, тем меньше переплата, но больше ежемесячный платеж. Поэтому со стороны идеальная ситуация выглядит так: нужно накопить как можно большую сумму для первого взноса, а взятый под минимальную ставку кредит растянуть на долгое время. Получится наименьший возможный размер ежемесячного платежа.
Однако на самом деле это работает не так как хотелось бы. Ежемесячный платеж не уменьшается пропорционально увеличению сроку кредита. Поэтому увеличивать срок бесконечно нет смысла. Переплата начнет съедать разницу, а оставаться на лишние пару лет в кредитной кабале вряд ли стоит ради двухсот рублей в месяц.
Досрочное погашение
Если у вас уже есть ипотека и в какой-то момент на руках появилась крупная сумма денег, то лучше сделать досрочное погашение. Банк предложит либо сократить срок выплат, либо уменьшить ежемесячные выплаты.
Если вы планируете расширяться, сокращайте срок – чем быстрее выплатите кредит, тем быстрее продадите свою однушку. Если хотите сэкономить или беспокоитесь, что в будущем могут быть проблемы с доходом, уменьшайте ежемесячные платежи. Но помните про инфляцию: 10 тыс. рублей сегодня – весомая сумма, через десять лет из-за инфляции она может уменьшиться по покупательной способности в 1,5-2 раза.
Налоговый вычет
Не забывайте про налоговые вычеты. Если вы работаете и получаете официальную зарплату, то имеете право вернуть 13 % от стоимости купленной квартиры, однако вычет не может превышать 260 тыс. рублей. Кроме того, отдельно вычет по НДФЛ можно получить и за проценты, уплаченные по ипотечному кредиту. Верхний предел вычета – 390 тыс. рублей.
Материнский капитал
Погасить ипотеку можно материнским капиталом. Когда вы его получите, этот совет будет актуальным: однушки на семью с детьми явно мало.
